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Esgotados: proprietários locais da América. Mudança: grandes investidores

Assolados pela COVID-19 e suas consequências, os proprietários locais estão transferindo suas propriedades para investidores institucionais ricos em dinheiro, e o mercado imobiliário americano pode nunca mais ser o mesmo.

Antes da pandemia, os amigos de infância Michael Murano e Richard Tyson possuíam 96 unidades alugadas em sua cidade natal, Rochester, Nova York. Eles ofereceram acomodação para inquilinos de baixa renda, muitos no setor de serviços, desde pensões a residências unifamiliares.

Hoje, eles estão prestes a liquidar todo o portfólio. Dois terços das unidades já se foram. Os compradores? Grandes investidores com ofertas totalmente em dinheiro.

“Me partiu o coração vender 15 casas unifamiliares para apenas um grande investidor corporativo de fora do estado”, disse Tyson, um veterano de 38 anos da Marinha dos Estados Unidos.

“A última coisa de que precisamos é exportar riqueza para fora desta comunidade e limitar a criação de riqueza aqui. Mas eu sabia que tínhamos que dar o fora de moradias populares – rápido – porque isso seria um maremoto vindo sobre nós. ”

Muitos dos proprietários de terras da América passaram um ano e meio sem serem pagos pelos inquilinos, que foram protegidos por várias moratórias de despejo estaduais e locais, bem como por uma proibição federal de guarda-chuva promulgada 11 meses atrás.

Os proprietários estão esperando por US $ 46 bilhões para ajudá-los a sobreviver sem essa receita. Os fundos foram aprovados pelo Congresso meses atrás, mas a burocracia estala; apenas US $ 3 bilhões chegaram até agora, de acordo com dados do Departamento do Tesouro dos EUA.

Agora, a proibição de despejo está prestes a terminar – no sábado. Mesmo assim, milhares de proprietários locais já desistiram do negócio. E um número crescente, como Tyson e Murano, está saindo.

Em seu lugar: investidores institucionais, amplamente definidos na indústria como as empresas que possuem mais de 1.000 unidades.

Esses jogadores maiores compraram propriedades em grandes quantidades durante a pandemia, de acordo com dados do setor e entrevistas da Reuters com mais de três dúzias de proprietários, corretores de imóveis, associações de proprietários e firmas de aquisição de propriedades nas principais cidades.

Esses investidores e seus defensores dizem que fornecem estabilidade de longo prazo ao mercado em um momento de turbulência e estão tentando preencher a lacuna de imóveis alugados de que os americanos precisam, já que muitos pequenos proprietários estão saindo com problemas financeiros.

Mesmo assim, muitos ativistas imobiliários dizem que a presença crescente de grandes investidores no mercado inevitavelmente significará aluguéis mais altos e moradias menos acessíveis disponíveis para os tipos de inquilinos cuja saúde e renda foram os mais afetados pela pandemia.

‘Estou extremamente amargo’

Cerca de 23% dos pequenos proprietários, que possuem entre uma e três casas unifamiliares, planejavam vender pelo menos um imóvel devido às dificuldades causadas pela proibição de despejo, de acordo com uma pesquisa feita em fevereiro com 1.000 desses proprietários pelo National Rental Home Council, a Grupo de defesa comercial com sede em Washington DC.

Isso poderia remodelar o mercado nos Estados Unidos, onde os proprietários locais fornecem a maior parte das propriedades para aluguel e casas a preços acessíveis. Eles variam de pequenos proprietários “familiares” com algumas unidades a jogadores médios com dezenas.

Durante o primeiro semestre de 2021, US $ 77 bilhões em dinheiro institucional foram despejados no mercado de imóveis para aluguel, de acordo com a corretora residencial Redfin. Este mês, por exemplo, a Tricon Residential anunciou que gastaria US $ 5 bilhões para comprar mais 18.000 casas, juntamente com um fundo de pensão do Texas e outros grandes investidores.

“Há uma demanda incrível e uma escassez de fornecimento de casas para aluguel de alta qualidade – na verdade, recebemos mais de 5.000 ligações semanais para alugar nossas casas, com apenas 250 casas disponíveis a qualquer momento”, disse Kevin Baldridge, diretor de operações da Tricon ,

A habitação promete retornos lucrativos, especialmente em termos de aumento dos preços das casas, em um momento de baixos rendimentos globais, de acordo com a John Burns Real Estate Consulting. Os investidores institucionais estão realocando dinheiro de investimentos de renda fixa, disse.

“Todos os dias, há um novo comunicado à imprensa sobre um grupo de investidores existente ou novo, levantando bilhões para comprar propriedades”, disse Rick Palacios Jr., diretor de pesquisa da John Burns.

“Os grandes compradores estão felizes em tirar essas propriedades das mãos dos proprietários locais.”

Em Washington, DC, o proprietário de imóveis a preços acessíveis Arthur Nalls tentou resistir durante meses após o início da pandemia, pagando as hipotecas de seus dois edifícios para aluguel com economias, depois seus cartões de crédito e, finalmente, seu fundo de aposentadoria.

Cerca de um terço de seus 47 inquilinos parou de pagar, disse o homem de 66 anos. “Minhas contas de gás não tiveram uma dedução, meus serviços públicos não tiveram uma dedução, meus impostos sobre a propriedade ainda eram devidos e eu ainda tinha que fazer reparos”.

Em janeiro e junho, Nalls vendeu suas duas propriedades para investidores. “Você provavelmente pode dizer pelo tom de voz”, disse ele, “estou extremamente ressentido com a coisa toda.”

‘Capital comprometido’

O National Rental Home Council, que defende os proprietários de residências unifamiliares, disse que os grandes investidores institucionais ainda representam uma porcentagem muito pequena dos proprietários, mas desempenham um papel importante.

“O que é necessário no mercado de imóveis para locação de hoje é uma fonte de capital comprometido para compensar as restrições de oferta muito reais e significativas”, disse David Howard, seu diretor executivo.

Isso pode ser pouco consolador para muitos dos inquilinos que vivem nas 110 unidades da Devenscrest Village em Ayer, Massachusetts, que os corretores de imóveis locais dizem ser um dos últimos complexos residenciais acessíveis na área.

Alguns agora estão enfrentando o deslocamento depois que o dono local da propriedade a vendeu para uma empresa de investimentos neste verão, após uma guerra de lances em dinheiro.

Três inquilinos disseram que os moradores foram informados pela empresa em julho que ela planeja fazer reformas que podem aumentar os aluguéis de US $ 900 de um apartamento de dois ou três quartos para até US $ 2.100. Eles disseram que os residentes em cerca de 40 unidades, todas com aluguel mensal, receberam avisos para desocupar até 30 de setembro. de dólares em reparos e renovações.

Em um comunicado enviado por e-mail, Devenscrest acrescentou que a reforma não poderia ser conduzida com segurança com as casas ocupadas. Segundo a agência, 37 inquilinos receberam mais de 75 dias para se mudarem, o que representou mais do dobro do tempo exigido por lei.

“Reconhecemos que mudar de casa pode ser difícil. Como já dissemos a todos os residentes com quem falamos, trabalharemos com os residentes que precisam de mais tempo para encontrar uma nova casa ”, disse.

A empresa disse que o valor do aluguel de US $ 900 era enganoso ao levar em conta o custo de aquecimento de unidades não isoladas, acrescentando que uma inspeção recente encontrou um sistema de aquecimento original de meados da década de 1940. Ele disse que, uma vez que as unidades fossem atualizadas, elas seriam oferecidas às taxas de mercado da época.

O ex-proprietário do prédio é Larry Tocci, um proprietário local que, segundo os moradores, cobra preços abaixo do mercado. Nos últimos oito anos, ele nunca teve uma vaga.

Ele disse que a rápida escalada dos preços dos imóveis na área tornou a perspectiva de uma venda tentadora demais para ser recusada.

Mas, acrescentou Tocci, ele agora está preocupado com os inquilinos com os quais mantinha contato pelo primeiro nome.

“Há 41 anos que cuido do lugar e procuro muito cuidar dos meus inquilinos. Há muitas pessoas boas lá apenas tentando sobreviver ”, disse ele. “Eu sei que vendi e não é mais minha responsabilidade – mas depois de 41 anos, eu me sinto um pouco responsável.”

‘Esquerda segurando a bolsa’

O crescente interesse de investidores institucionais já ajudou a elevar os aluguéis e os preços das casas durante a pandemia, de acordo com John Burns, embora outros fatores como falta de estoque e baixas taxas de juros também tenham impulsionado.

Os aluguéis aumentaram 7% em nível nacional em relação ao ano anterior, de acordo com o rastreador de imóveis Zillow. Os preços médios das residências aumentaram 16,6% no ano encerrado em maio, de acordo com o índice CoreLogic Chase-Shiller, o maior crescimento anual desde o início em 1987.

Mesmo antes do surgimento do COVID-19, os Estados Unidos eram atormentados pela falta de casas a preços acessíveis, definidas pelo governo como aquelas que uma família pode alugar por 30% ou menos de sua renda. Um quarto dos locatários americanos paga mais da metade de sua renda com aluguel, diz o Harvard Joint Center for Housing Studies.

Agora, após a pandemia de proibições de despejo, cerca de 6,5 milhões de inquilinos deviam US $ 27,5 bilhões em aluguel atrasado e serviços públicos a partir de meados de julho, de acordo com Mark Zandi, economista-chefe da Moody’s Analytics.

Robert Pinnegar, presidente-executivo da National Apartment Association, um grupo comercial de proprietários de terras, disse que a economia dos pequenos proprietários significava que eles já operavam com pequenas margens de lucro de cerca de 10% antes da pandemia acabar.

“A moratória de despejo não apenas deixou os locatários presos a dívidas intransponíveis, mas também deixou os pequenos proprietários injustamente segurando o saco”, acrescentou.

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